Tổng quan về kinh tế Yangon

kinh te yangon

Yangon là trung tâm kinh tế, công nghiệp, bất động sản, truyền thông, giải trí và du lịch của Myanmar. Thành phố này chiếm khoảng một phần năm kinh tế quốc dân. Theo thống kê chính thức năm tài chính 2010 – 2011, quy mô của nền kinh tế khu vực Yangon đạt 8,93 nghìn tỷ kyats, chiếm 23% GDP quốc gia.

Thành phố là trung tâm thương mại quan trọng của Lower Burma về tất cả các loại hàng hóa – từ thực phẩm cơ bản đến ôtô cũ mặc dù thương mại vẫn tiếp tục bị cản trở bởi ngành ngân hàng và cơ sở hạ tầng truyền thông kém phát triển. Chợ Bayinnaung là trung tâm bán buôn lớn nhất trong nước về gạo, đậu, xung, và các mặt hàng nông nghiệp khác. Phần lớn hàng nhập khẩu và xuất khẩu hợp pháp của nước này đi qua Cảng Thilawa, cảng lớn nhất và nhộn nhịp nhất ở Miến Điện. Cũng có rất nhiều thỏa thuận thương mại phi chính thức, đặc biệt là ở các chợ đường phố tồn tại dọc theo những con đường trong khu đô thị của thành phố Yangon. Tuy nhiên, vào ngày 17 tháng 6 năm 2011, Hội đồng phát triển thành phố Yangon (YCDC) thông báo rằng những người bán hàng rong mà đã được phép mở cửa hàng vào lúc 3 giờ chiều, sẽ bị cấm bán trên đường phố, và chỉ được bán ở các thị trấn cư trú, đạo luật này có lẽ nhằm làm tăng mỹ quan thành phố. Kể từ ngày 1 tháng 12 năm 2009, túi nhựa polyethylene mật độ cao đã bị chính quyền thành phố cấm sử dụng.

Sản xuất chiếm một tỷ lệ đáng kể thị trường lao động. Ít nhất 14 khu công nghiệp nhẹ quanh Yangon, trực tiếp sử dụng hơn 150.000 công nhân tại 4.300 nhà máy vào đầu năm 2010. Thành phố này là trung tâm của ngành may mặc quốc gia, xuất khẩu 292 triệu USD trong năm tài chính 2008/9. Hơn 80 phần trăm công nhân nhà máy ở Yangon xem đây là công việc hằng ngày. Hầu hết là phụ nữ trẻ ở độ tuổi từ 15 đến 27 xuất thân từ nông thôn đến đây tìm kiếm việc. Ngành sản xuất bị ảnh hưởng bởi cả các vấn đề về cơ cấu (ví dụ như tình trạng thiếu điện kéo dài) và các vấn đề chính trị (ví dụ như trừng phạt kinh tế). Trong năm 2008, 2500 nhà máy tại Yangon cần trung bình khoảng 120 MW điện cho mỗi nhà máy. Tuy nhiên, toàn bộ thành phố chỉ nhận được khoảng 250 MW của 530 MW cần thiết. Tình trạng thiếu điện nghiêm trọng làm hạn chế thời gian hoạt động của nhà máy từ 8 giờ sáng đến 6 giờ chiều.

Xây dựng là nguồn việc làm chính. Ngành xây dựng đã bị ảnh hưởng tiêu cực bởi việc chuyển bộ máy và công chức nhà nước sang Naypyidaw, các quy định mới được đưa ra vào tháng 8 năm 2009 yêu cầu các nhà xây dựng phải cung cấp ít nhất 12 chỗ đậu xe cho mỗi tòa nhà cao tầng và môi trường kinh doanh nói chung. Tính đến tháng 1 năm 2010, số lượng tòa nhà cao tầng mới bắt đầu được phê duyệt trong năm 2009-2010 chỉ là 334, so với 582 tòa nhà trong năm 2008-2009.

Du lịch là nguồn ngoại tệ chủ yếu của thành phố, mặc dù theo tiêu chuẩn Đông Nam Á, số lượng du khách nước ngoài đến Yangon luôn thấp khoảng 250.000 người trước cuộc cách mạng Saffron vào tháng 9 năm 2007. Số lượng du khách giảm nhiều hơn sau cuộc Cách mạng Saffron và cơn bão Nargis. Sự hồi phục gần đây về bối cảnh chính trị của đất nước đã thu hút một lượng lớn ngày càng nhiều doanh nhân và khách du lịch. Từ 300.000 đến 400.000 khách đã nhập cảnh cảng Hàng không Quốc tế Yangon vào năm 2011. Tuy nhiên, sau nhiều năm đầu tư ít ỏi, cơ sở hạ tầng khách sạn khiêm tốn của Yangon – chỉ có 3000 trong tổng số 8000 phòng khách sạn ở Yangon “phù hợp với khách du lịch” – đã bùng nổ tại những nơi chưa đáp ứng được, và cần được mở rộng thêm để tiếp quản khách du du lịch. Là một phần của chiến lược phát triển đô thị, một khu khách sạn đã được lên kế hoạch xây dựng ở ngoại ô Yangon, bao gồm cả đất do chính phủ và quân đội sở hữu ở Thị trấn Mingaladon, Hlegu và Htaukkyant.

 

 

Làm việc tại Yangon

Yangon là đóng vai trò đầu tàu trong nền kinh tế Myanmar, chiếm 1/5 GDP của cả nước. Bạn sẽ thấy có khá nhiều lựa chọn cho người nước ngoài tìm kiếm một công việc tuyệt vời ở Yangon. Bài viết này sẽ cung cấp cái nhìn sâu sắc về làm việc tại Yangon, cũng như những lời khuyên về săn việc làm, thuế thu nhập và nhiều thứ khác nữa.

Từ việc dạy tiếng Anh tại một trong những trường ngoại ngữ quốc tế hoặc địa phương, đến việc tham gia vào các ngành sản xuất và xây dựng đang bùng nổ của thành phố, bạn chắc chắn sẽ làm quen với cả người nước ngoài và người dân địa phương. Chi phí sinh hoạt cũng khá thấp so với các nước phương Tây, vì vậy bạn có thể sống khá thoải mái ở đây.

Kinh tế Yangon

Vào năm 2014, GDP trên đầu người ở Yangon vào khoảng 1.105 đô la Mỹ. Ngành công nghiệp sản xuất là một trong những ngành chủ chốt với các khu công nghiệp xung quanh thành phố.

Các ngành khác như xây dựng và du lịch – đã tăng số lượng du khách đến thành phố nhằm mục đích kinh doanh hay giải trí, đây là một động thái tăng trưởng, với các khách sạn mới được xây dựng để đáp ứng nhu cầu. Công việc về giảng dạy cho người nước ngoài thường xuất hiện thường xuyên do số lượng trường học quốc tế và nhu cầu về ngoại ngữ tăng lên.

Săn việc ở Yangon

Bạn có thể thực hiện tìm kiếm thông qua các cổng trực tuyến như Work.com.mm, MyanmarJobsDB, và CareerJet. Đối với giáo viên tiếng Anh, bạn có thể điều tra các website như ESL Employment, Total ESL, ESL café và Tesall.

Thuế thu nhập ở Yangon

Thuế thu nhập được áp dụng cho tất cả những người có thu nhập ở Myanmar. Công dân sẽ bị đánh thuế thu nhập cho dù ở trong hay ngoài lãnh thổ Myanmar. Nếu bạn ở trong nước ít nhất 183 ngày trong năm tính thuế (từ ngày 1 tháng 4 đến ngày 30 tháng 3), bạn sẽ được coi là cư dân liên quan đến thuế. Người nước ngoài không thường trú sẽ chỉ phải nộp thuế đối với thu nhập có nguồn gốc từ Myanmar. Tỷ lệ khác nhau tùy thuộc vào mức lương của bạn, từ 1% đối với những người có thu nhập từ 20.000.000 MMK trở lên đến 20% đối với những người có thu nhập từ 20.000.000 MMK trở lên.

Bạn sẽ phải chịu thuế lợi vốn là 10% của bất kỳ khoản tiền thu được từ việc bán, chuyển nhượng hoặc trao đổi tài sản. Đối với người nước ngoài không cư trú, tỷ lệ này lên đến 40%. Ngoài ra còn có một khoản thuế thương mại gần giống như VAT, áp dụng cho hàng hoá với mức giá khác nhau. Có ba loại thế, với thuế suất dao động từ 5% đến 100%. Cơ quan chịu trách nhiệm về thuế tại Myanmar là Sở thuế vụ nội bộ của Bộ Tài chính.

 

Thách thức của ngành bất động sản tại Yangon – Phần 2

yangon
yangon

Cơ hội cho ngành bàn lẻ

Một lĩnh vực khác có nhiều hứa hẹn đó là không gian bán lẻ. Theo ông Andrew Tan, giám đốc quản lý của Consult-Myanmar Co Ltd, từ trước năm 2013 thị trường bán lẻ ở Myanmar trong nhiều thập kỷ qua đã bị che chắn và làm việc hiệu quả do không có sự cạnh tranh thực sự. Tuy nhiên, trong ba năm trở lại đây, cảnh quan mua sắm tại Yangon đã được chuyển đổi nhờ sự vào cuộc của các nhà đầu tư và thương hiệu quốc tế.

Chẳng hạn như dự án mới Myanmar Plaza của Hoàng Anh Gia Lai đã được cho thuê hết trước khi mở cửa mặc dù trung tâm này có năm tầng lầu. Các thương hiệu quốc tế như Nike, Skecher, Chopard, Zegna và nhiều thương hiệu khác có thể tìm thấy ở đây.

Ông cho biết thêm: “Mặc dù hầu hết người dân Myanmar vẫn không có năng lực chi tiêu cao nhưng họ đang tiết kiệm để sử dụng các sản phẩm và dịch vụ quốc tế có chất lượng tốt hơn”.

Ông Tan nói chưa bao giờ việc kinh doanh ở Myanmar lại tốt như khoảng thời gian này vì dòng đầu tư từ nước ngoài và khách du lịch đã góp phần thúc đẩy sự phát triển của tầng lớp trung lưu tại Yangon với mong muốn sở hữu các loại hàng hiệu và tìm kiếm các chất lượng và dịch vụ đạt tiêu chuẩn quốc tế.

Tuy nhiên, ông Andrew Gulbrandson, giám đốc trung tâm nghiên cứu và tư vấn JLL Thái Lan, cảnh báo rằng sức mua của người dân địa phương vẫn còn hạn chế và các thương hiệu nước ngoài cần phải nhận thức nên làm gì khi ở trong đất nước này.

Quan sát bức tranh lớn hơn, ông cho rằng nếu các nhà phát triển và các nhà đầu tư lựa chọn phân khúc bất động sản, thì họ sẽ có nhiều cơ hội tuyệt vời ở phía trước. Theo ông, các ngành công nghiệp và khách sạn là những người chiến thắng.

Ông nói: “Các nhà đầu tư đã chi tiền nâng cao chất lượng lĩnh vực lưu trú như khách sạn và căn hộ cho thuê đang ăn nên làm ra.” Các dự án phức hợp và phát triển công nghiệp lớn đang nhận được nhiều sự quan tâm từ các nhà đầu tư Thái Lan, Nhật Bản và Hàn Quốc.”

Ông cũng cho biết ở Myanmar, hợp đồng cho thuê của chính phủ thường là 50 năm, tiếp theo là hai lần gia hạn thêm 10 năm nữa. Thời hạn cho thuê hấp dẫn hơn nhiều so với ở Thái Lan, chỉ có 30 năm cho thuê, dù cho thị trường Myanmar có rủi ro cao hơn.

Theo quan điểm của ông, khu dân cư và bán lẻ không quá hấp dẫn.

Người thuê nhà chỉ có thể ký hợp đồng thuê 12 tháng và rủi ro mà các nhà bán lẻ hoặc người chủ sở hữu chịu phải là khá cao, so với Thái Lan, nơi mà một cấu trúc 3 + 3 + 3 – ba lần liên tiếp thuê mỗi ba năm.

Ông Tan cho hay, các dự án phức hợp cung cấp không gian bán lẻ, văn phòng và căn hộ dịch vụ tạo cơ hội tốt cho các nhà đầu tư. Vì cơ sở hạ tầng nghèo nàn tại Myanma, nên các phát triển dự án phức hợp thêm vào các dịch vụ bổ sung, chất lượng sẽ tạo ra sự thu hút mạnh mẽ cho người dân địa phương và các doanh nghiệp quốc tế.

Ông nói: “Điều này cũng có nghĩa là nhiều dự án phát triển sẽ bị đẩy ra khỏi thành phố Yangon vì không có nhiều đất trống để lại cho những dự án lớn và ngay cả khi bạn có thể tìm thấy một trong những mức giá cho mỗi foot vuông có thể bị cấm.

Thách thức của ngành bất động sản tại Yangon – Phần 1

Yangon myanmar

Myanmar vừa trải qua những thay đổi đáng kể về kinh tế và chính trị trong vài năm trở lại đây. Khi các nhà đầu tư nước ngoài vội vã bắt đầu công kinh doanh ở thị trường mới mở, không gian làm việc tại thủ đô kinh tế của đất nước này trở thành một trong những nơi đắt đỏ nhất trên thế giới.

Ở quốc gia này hầu hết mọi người kiếm được khoảng hai đô la một ngày, giá thuê thường niên ở Yangon đã tăng lên 100 đô la Mỹ mỗi mét vuông mỗi tháng vào năm 2013 – đắt hơn trung tâm thành phố Manhattan và gấp 4 lần về tỉ lệ so với các địa điểm kinh doanh tốt nhất ở Bangkok.

Nhưng năm ngoái, sự bùng nổ bất động sản đã chấm dứt, giá thuê văn phòng giảm và doanh số bán nhà ở chững lại. Các doanh nghiệp và người tiêu dùng cũng chấp nhận bằng cách chờ xem cuộc bầu cử vào ngày 8 tháng 11, và nhiều người vẫn đang chờ đợi bức tranh rõ nét về những gì chính phủ do bà Aung San Suu Kyi lãnh đạo sẽ trông như thế.

Antony Picon, giám đốc điều hành của Colliers International tại Myanmar, trao đổi với Asia Focus từ Yangon rằng sự suy thoái đã được mong đợi do bầu cử và tái cơ cấu chính trị sau đó.

Ông nói: “Chúng tôi không ngạc nhiêu về điều này”, ông cho biết thêm ông đang chứng kiến sự trở lại về xu hướng tăng tích cực cho thị trường này trong năm nay.

“Những người đã làm việc ở đây, cả nhà đầu tư trong và ngoài nước, vẫn rất tích cực và tự tin,” ông nói. “Họ rất lạc quan và thị trường rất vậy, chúng tôi đang tất bật mở rộng dự án cho các nhà đầu tư hiện tại”.

Tuy nhiên, những người chưa có mặt trên thị trường tỏ ra thận trọng và vẫn đang chờ đợi đợt bầu cử sau khi bầu cử, ông nói thêm: “Nếu người ta chưa ở vào cuộc, thì người đó có xu hướng cẩn trọng nhiều hơn và điều đó là hiển nhiên.”

Andrew Tan, giám đốc quản lý của Consult-Myanmar Co Ltd, cho biết một số lĩnh vực đang lấy lại thế cân bằng sau nhiều vụ đầu tư mang tính đầu cơ trong ba năm qua.

Ông nói, “Thị trường bất động sản sẽ có sự củng cố trong năm nay, đặc biệt là trong phân khúc nhà chung cư và dịch vụ cho thuê không gian bán lẻ chất lượng cao”, ông nói thêm, một số bất động sản sẽ bị bán với mức thua lỗ ngắn hạn. Nhiều trong số đó là căn hộ có giá trên 500.000 đô la mỗi chiều vượt trên khả năng hấp thu của thị trường trong nước.

Trong thị trường văn phòng cho thuê, nguồn cung đã bắt đầu để bắt kịp nhu cầu bằng việc hoàn thành các dự án phát triển mới, dẫn đến tăng gấp đôi số lượng không gian có sẵn trong hai năm qua. Kết quả là, thị trường đang đạt đến trạng thái cân bằng.

Ông Tan cho hay: “Chúng ta sẽ chứng kiến nhu cầu về văn phòng chất lượng cao tăng mạnh và người thuê nhà sẽ có khả năng thương lượng cao hơn. Giá sẽ vẫn ổn định, nếu không thấp hơn, nhưng việc cạnh tranh trong phân khúc văn phòng chất lượng cao sẽ tăng lên”.

Doanh số tăng tại thị trường bất động sản ở Yangon

Giữa các dấu hiệu cho thấy sự đóng băng dài hạn của thị trường bất động sản cuối cùng đã có thể sẽ ấm dần lên, các đại lý bất động sản ở Yangon báo cáo lại có sự gia tăng các giao dịch trong vài tháng qua. Từ tháng 6 năm 2016, doanh nghiệp đã tăng khoảng 30%.

 

Yangon

Tuy nhiên, sự bùng nổ nhẹ đi kèm với giá giảm, phản ánh việc chấm dứt giá cao đỉnh điểm của năm 2013.

U Khin Maung Aye, bất động sản Shwe Kan Mye, cho biết: “Thị trường tại Yangon đã chậm lại trong suốt một thời gian dài, nhưng vào cuối năm, các giao dịch bất động sản đã tăng lên khoảng 30%, đặc biệt dọc theo những con đường lớn như Pyi và Wayzayandar, và đất công nghiệp.

Ông nói thêm, tập trung vào khu vực xung quanh các thị trấn nằm giữa trung tâm thành phố, bao gồm Kamaryut, Bahan, Mayangone, Yankin và South Okkalapa, cũng như đất công nghiệp ở Thilawa và South Dagon. Các giao dịch trên các tuyến đường chính thường là các thửa đất một ngôi nhà hay một tòa nhà một tầng hoặc hai tầng, trong khi bán đất công nghiệp là những lô đất trống.

Khi các dòng đầu tư nước ngoài tiếp tục chảy vào quốc gia này và tìm kiếm đất công nghiệp, nhà cửa và văn phòng, các công ty bất động sản hy vọng thị trường này sẽ phục hồi sau hai năm lắng dịu.

Ông U Khin Maung Aye cho rằng: “Các công ty nước ngoài đang đầu tư và thuê đất công nghiệp. Các giao dịch trong cả căn hộ thương mại và nhà ở đều đang được tiến hành.”

Có vẻ như những người mua đất mà đang chờ đợi nền kinh tế ấm dần lên, bây giờ bắt đầu giảm điểm, với giá giao dịch trung bình đất khoảng 1 tỷ K (761.000 USD).

Ông Ko Hein Zen thuộc đại lý bất động sản Sai Kong Naung cho biết: “Giao dịch đất đai chủ yếu được bán với giá khoảng 1 hoặc 2 tỷ K và giao dịch ở mức giá cao hơn vẫn còn rất hiếm. Nhưng bạn thấy họ đều nhắm vào mục đích nhà ở và căn hộ thương mại.”

Tuy nhiên, các giao dịch diễn ra ở mức giá thấp hơn đáng kể so với mức cao lịch sử của Yangon. Các đại lý cho hay giá sẽ giảm 10% đến 20% so với đỉnh điểm gần đây.

Ông U Khin Maung Aye cho biết: “Tại các khu công nghiệp, một mẫu Anh sẽ bán với giá 300 triệu K thay vì 350 triệu K. Mỗi bất động sản ở Đường Waizayandar ở thị trấn miền Nam Okkalapa đã từng lên đến 1,6 tỷ K bây giờ có thể bán được 1.2 tỷ K”.

Các đại lý bất động sản cho biết ở vùng ngoại ô của trung tâm thành phố người ta dự đoán rằng thị trường vẫn còn đang nguội lạnh.

Ông nói: “Vẫn có người suy đoán không mấy khả quan về một số mảnh đất đó ở ngoại ô. Giá hiện đang giảm khoảng 40% từ các phân khúc. Nhưng triển vọng phát triển vẫn có thể đẩy giá trở lại”.

Cấp đất – có thể được sử dụng cho bất kỳ mục đích nào và có thể chuyển nhượng hợp pháp – giờ đây có giá khoảng 6 triệu K cho diện tích 2400 feet vuông, nhưng người mua vẫn rất quan tâm.

Nitesh Khirwal, giám đốc điều hành house.com.mm cho biết, bên cạnh việc doanh số bán hàng đóng băng, thì thị trường thuê vẫn hoạt động khá tốt, với các căn hộ và căn hộ cho thuê tại Sanchaung, South Okkalapa và thị trấn Yankin do có rất nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ làm việc ở đó.

Ông cho hay: “Hai phần ba số người tìm kiếm bất động sản trên website của chúng tôi rất quan tâm đến thị trấn Nam Okkalapa, Nam Dagon và Sanchaung. Những căn hộ ở trung tâm hoặc căn hộ tư nhân rất tốn kém và đường phố bị hay bị ùn tắc. Mọi người đang tìm kiếm những giải pháp khác”.